熱門資訊
樓市避雷指南:這些房子不要碰
來源:石家莊都市網 | 2018/12/13 10:41:33    

在很多人眼中,房價暴漲,財富滾滾而來,就以為投資住房可謂無往不利。但往往忘了,房價上漲的巨額收益,是貨幣放水時代的饋贈,與個體努力的關系不大。

投資房地產獲得增值收益的意圖可以理解,買房防通脹的想法更是再正常不過。但不是任何時候,房子都值得投資;也不是任何跟房子沾邊的資產,都可以放心投資。

樓市里遍地是雷,守好自己的財富。

    

    01

    商住公寓:被忽視的高稅費

    在中國,公寓和住宅在政策上的待遇有天壤之別。

    其一,公寓一般屬于商業地塊,土地使用權只有40年,而住宅的土地使用權有70年之久。更關鍵的是,在產權問題上,住宅已經明確到期可自動續期,大概率是免費續期,而公寓卻不會有這樣的待遇。

    其二,公寓的流動性遠遠不如住宅,原因是變現成本過高。住宅可享受增值稅、契稅和個稅等方面的優惠,而公寓則要承擔全部稅費,整體稅費成本高達10%-15%左右,而住宅的稅費成本只有2-5%。

    

    其三,公寓更便宜只是一種誤區。公寓價格之所以低于住宅,是因為土地成本相對較低,土地使用年限相對較短,且沒有學位配套,水電費用按照更高標準的商業處理,且貸款年限遠低于住宅,實質成本一點都不低。

    許多人投資公寓的理由,是公寓的租金回報率相對較低。的確如此,一線城市住宅的租金回報率不足2%,而公寓卻可以達到5%以上,接近國際平均水平。

    但問題在于,5%的年化回報并不高,貨幣基金的無風險利率也有3%左右。更關鍵的是,買房要的是房價上漲的收益,而不是漫長的租金回報,手里拿著一堆變現能力差、回報周期長的資產,不是什么好事。

    其四,公寓在一線城市已經成了政策打壓對象。北京、廣州紛紛出臺政策,禁止公寓面對個人享受,新建公寓的銷售對象和轉讓對象只能是企業。公寓的流動性本來就一般,如今更面臨對個人冰封的風險,性價比更是大打折扣。

    02

    法拍房:天上不會掉餡餅

    任何一種商品,只要價格低于市場價,都會有市場之外的理由。

    法拍房就是如此。法拍房一般七折起拍,最終成交價會遠遠低于市場價,但這種所謂的“便宜”,是以其存在較大風險為前提的。這一折扣,就是典型的風險溢價,承擔不了風險,就不要輕易觸碰。

    簡單而言,法拍房大多都涉及債務糾紛,棄房斷供的比例不高,多的是借貸糾紛,部分還附帶租賃合約,不僅清場不易,面對租賃合同,還得承受“買賣不破租賃”的代價,自己買的房子未必能輕易住進去。

    

    這是信息不對稱導致的結果。債務糾紛、戶籍、過戶個稅之類的問題,可以通過前期調查加以避免,但清場問題,尤難解決。

    顯然,不帶收尾、地段一流的法拍房,其最終競拍價格一般不會離市場價太遠,也就不存在撿漏之說。而問題手尾較多的法拍房,固然便宜,但這些風險會令人不堪其擾。

    天上不會掉餡餅,餡餅前面都是陷阱。

    03

    小產權房:無保障的灰色雷區

    小產權房,顧名思義,是沒有完整產權的房子,多集中于城中村。正是因為缺乏完整產權,未繳納土地出讓金,所以其價格遠遠低于正常房價。

    小產權房在灰色地帶運行,最大的問題,還不是不被認可、無法抵押和貸款,而是它無法分享房價上漲的紅利。(詳見《樓市新規出臺,這類房子真的涼了》)

    中國住房的租金回報率不僅低于發達國家,相比于房價漲幅,更是可以忽略不計。購買小產權房,或許能收獲租金(自?。┗貓?,或許也能跟隨上漲,但會錯過大寬松時代房價暴漲的機會。

    同時,不要指望小產權房轉正。

    在不動產登記過程中,包括頂層在內的多地都紛紛強調:防止小產權房通過不動產登記合法化。

    

    同時,在現有的房地產環境下,小產權房短期轉正的可能性微乎其微。不僅是因為小產權房未繳納土地出讓金,即使愿意補上土地出讓金,政府也不一定愿意笑納。

    因為小產權房規模龐大,一旦放開,將會對住房市場產生巨大沖擊。

    根據如是金融的統計,全國小產權房約為73億平方米,占比約為24%。而商品房為112億平方米,約為整體住房的38%。

    更關鍵的問題是,如果一旦面臨城中村改造,購房者未必能獲得賠償。最終,容易落得竹籃打水一場空的下場。

    所以,如果不是迫不得已,先不要去考慮小產權房。有恒產才有恒心,這里的恒產,一定要是受法律保護的、跟隨時代潮流的、并且行之久遠年的。

    04

    自持商品房:被政策封堵而死

    這一輪樓市調控最大的創新,就是推出一系列自持商品房地塊,從而為租售并舉提供真正的突破。

    所謂自持商品房,指的是開發商需要長期自持、整體登記、不得分割、必須用于租賃的房源。在現實中,一些開發商將自持商品房分割,并以簽訂長達20年的租賃合同,來實現“明租實賣”的目的。

    這種潛規則,在這兩年可謂甚囂塵上,通過“明租實售”,這些自持商品房就有了小產權房和公寓的雙重特色,租金回報率相對較高。

    但問題是,政策已經開始對這類商品房進行封堵。

    早在7月,杭州就出臺政策,自持商品房租期不得超過10年,且單次收取租金不超過1年,一年內的租金不得上調。

    

    11月,廣州也出臺新規,進一步明確:

    自持租賃住房,房地產開發企業應整體申請登記,不得分割、銷售、轉讓及拆分抵押。新增租賃住房租賃合同期限不得超過二十年,租金收取鼓勵押一付一。押金最高不得超過月租金二倍,一次性收取租金的不得超過一年。

    一次最高只能收取一年租金,這對于急于回籠資金的開發商,無異于晴天霹靂,“明租實賣”的空間嚴重萎縮。

    顯然,自持商品房,本意是為租賃市場提供更多增量,所以其土地價格相對便宜,這是政策性住房的一種體現形式。如果自持商品房在運作之下,都搖身一變為可賣的“類商品房”,那政策意義必然大打折扣。

    顯然,未來政策封堵只會更加嚴厲,而不會放松。

    05

    蒙眼買房的時代已經過去

    過去20年,只要蒙眼買房,基本賺得盆滿缽滿。無論你投資的是住宅、公寓、小產權房還是其他類型的房地產,基本都不會虧本。

    這個結論的確正確無誤,但問題這是結果論的上帝思維。

    悶頭買房的邏輯之所以成立,是因為恰好趕上了經濟高速增長的時代,在經濟增長的時代又遇上了大放水,在大放水的同時又得到了政府對于房價的剛性擔保。

    如今,時轉勢移。

    10年前,房價雖然一度大跌,后來隨即反彈再創新高。這背后是,經濟仍在高速增長,居民收入也在大幅增加,貨幣放水仍有效力,人口、城鎮化等基本面也會遭遇困難,所以房價反彈是在情理之中。

    10年之后的今天,樓市的環境完全不同。經濟進入新常態,下行壓力日復一日;居民收入增速下滑,而債務卻高居不下,居民杠桿率創出新高。人口、城鎮化等基本面開始遭遇困難,至于放水的效應,在國內外環境約束之下,效果越來越有限。

    這種背景下,買房尚且需要謹慎,遑論小產權房、公寓、自持商品房和法拍房?

    蒙眼買房的時代已經過去,每個人都要守好自己的財富。

    

責任編輯:hardy
咨詢熱線:400-664-0095 合作QQ:80044735
Copyright© 2017 石家莊都市網 版權所有 粵ICP備14047004號
先锋资源在线|日韩中亚洲中文字幕东京热|97无码免费人妻超|中文字幕在线精品